营改增对房地产开发企业的税负影响有多大

营改增对房地产开发企业的税负影响到底是怎样的呢?到底是增加还是降低?或者是部分企业增加而部分企业降低呢?

为了回答这个问题，我们需要作对比分析，对比营改增前后房地产开发企业的税负变化。为了确保对比分析结果的可靠性，我们需要统一房地产开发企业营改增前后的的假设条件和对比口径。

首先我们假设：

1、营改增前后房地产开发企业的含税收入总额和含税成本总额是一样的；2、营改增后房地产开发企业适用税率由营业税5%改成增值税率11%；3、营改增后房地产开发企业所有可抵扣进项税额对应的成本都可作为开发成本在土地增值税前加计扣除。

尽管表面上看增值税率11%比营业税率5%多6%，但由于营业税属于价内税，而增值税属于价外税，口径不一致，不具有可比性，所以还需要统一口径，按照下述计算将增值税率转换成价内税负率后才可以和营业税作对比。

增值税价内税负率=增值税率÷(1+增值税率)=11%÷(1+11%)=9.91%由于增值税实缴税额等于销项减进项，为了便于不同房地产开发企业作对比，假设进项收入比即可抵扣进项税额占售房收入的比例为4%，则营改增后，考虑附加税费影响的直接税负增加：

=(增值税价内税负率-进项收入比-营业税率)×(1+12%)=(9.91%-4%-5%)×(1+12%)

=1.02%

即当进项收入比为4%时，直接税负增加1.02%。

同理当进项收入比为不同取值时，可得到如下结果：

将上表数据转换成曲线图可得如下：

同理当进项收入比为不同取值时，可得到如下结果：

将上表数据转换成曲线图可得如下：

同理当进项收入比为不同取值时，可得到如下结果：

将上表数据转换成曲线图可得如下：