柴静论坛【那些...生不逢时的开发商】
我一直不太相信生不逢时这类说法
什么再给我几个亿就怎样怎样，如果当时不走这一步就如何如何
这些偶然背后在我看来早就埋伏必然，只是...
只是当我在面对檀宫、面对中鹰黑森林这种城市孤品似存在的时候
我这声“必然”，越说越没了底气
如果这类孤品式存在一出生就意味打造它的人注定被淘汰
那这之间到底有多少我们说的意难平
01
我心里最意难平的当属中鹰黑森林
靠前次听到这个项目还是跟几个同事聊天，忘了什么话题转到这
然后一位平时说起汤臣一品、翠湖天地都很淡定的同事低头说了一句
这个项目...是真的牛x
接着身边一群小伙伴因为可以去中鹰黑森林踩盘，兴奋了好几天
整个中鹰黑森林你很难总结什么亮点，因为几乎都是亮点
略带凹凸手感墙壁如果重新装修需要跟项目工程队过设计稿
因为墙体布满数以千计毛细血管，它们通过埋在地下的地源热泵
不断循环地下水，于是室内不需要开空调就可以达到永远的26℃
室内卫生间居然可以想放哪就放哪，因为地面被抬高60公分
可以安放各种管网，上下两层就是120公分，这还不包括楼板厚度
360°玻璃幕墙，当你站在20多层的时候，立面玻璃居然是可以打开的
当然，最被人津津乐道的是整个小区内部遮天蔽日的香樟
长到快3层楼高，密到让小区内外都有了8℃温差，真的绝了
但这个项目后来也真的绝了，黑森林后再无中鹰
即使十几年来它一直在售，即使现在媒体通稿里还写着它的百城计划
但是上海市场里的中鹰，只此黑森林，甚至2013年他还被三湘收购了
很多人说它开发周期太长，有人说它太理想主义，这些说法都不能自圆其说
理想主义特么怎么就错了，15年开发周期的大盘又岂止中鹰
那为什么会是今天这个局面
带各位看一份数据
整理自©乐居财经
三湘收购前后，中鹰的账面收入都不尽人意，收购前更是入不敷出
可是今天一套208平的中鹰黑森林，总价可以到2800万，将近14万的均价...
这个价格对得起普陀万里，更对得起门口成片老破小
只可惜这样的价格却对不起...它的付出
20多项德国原装智能系统、102项世界先进节能建材，11000棵遮天蔽日香樟树
为了产品集团带队去了70多趟欧洲，最后玻璃安装环节都请的德国工人
这种投入除了精致我想不到其他词，对中鹰来说所有的投入是没有上限的
而这种偏执的投入却没换回应有的价格，而你甚至都不能归咎于价格
因为是整个市场都跟不上这样的产品
而这样的错位也始终束缚着当年的中鹰，而这也恰恰是行业快周转的几年
于是中鹰规模始终受限，最后我们只能眼睁睁看着这样的产品活成了孤品
精致投入换回了精致产品，却没有超前市场来托底
曲高和寡，三湘也无法复制这样的科技系统，最后二者分道扬镳
当年立下的百城计划Flag，到目前为止大家知道的只有中鹰黑森林
02
说到这想起另一个意难平，朗诗
同样的绿色科技住宅，朗诗的意难平是另一个版本
2017年我参加了朗诗在北京举办的绿色健康主题的发布会
被动式建筑和可再生能源技术，朗诗现场展示了很多概念，当时听完大为震撼
但是从那之后朗诗的声音就越来越弱
不同于中鹰黑森林的偏执投入，朗诗的投入还是很节制的
但可惜，他不能做到产品的标准化
就像锤子手机单品是惊艳的，但是量产的时候就出现了良品率下滑
朗诗也是这个原因，他在2004年一头扎进绿色住宅
2004年非典刚刚过去，大家靠前次对健康有了不一样的认识
时机有了，朗诗也推出了健康住宅，但无法标准化
对于住宅来说什么是标准化
标准化之一就包括产品的在地化处理，我们看这个户型
当我们需要拐角多一个开窗，需要凹凸多一个空间的时候，朗诗的户型永远是方的
因为科技住宅需要排布管道，而管道走弯路很难，于是朗诗只能选择牺牲户型
而这也直接影响了市场对绿色住宅的买单
而且此时市场上的绿色科技技术其实并不成熟
同样的隔热保温材料，在今天和在20年前，是天壤之别的
不成熟还体现在上下游产业链打通难如登天
这些都给打头阵的朗诗带来不小的麻烦，产品理念是站在行业前端的，但产品兑现却不得已有瑕疵，而这也让产品标准化难上加难
如果说中鹰是对产品投入的无节制，那么朗诗就倒在了节制后的标准化
而就在朗诗为绿色科技住宅奔走十多年后，2010年后金茂开始发力
这段时间雾霾成了大家关注的焦点，柴静的《穹顶之下》刷屏各大web网页、论坛bbs（那还是个电脑端时代）
前有朗诗铺路，后有市场关注，绿色科技技术也日趋成熟
踩准时机的金茂对科技住宅开启烧钱模式，才烧出了结果
到今天我们说起绿色健康住宅，想到金茂、想到保利
谁还记得20年前那个为科技住宅不停开发布会的朗诗
03
还有不得不说的证大
可能你对证大还比较陌生，但说起九间堂可能不少人听说过
每次抖音刷到的时候，文案都是用马云等大佬业主开头
这几乎是豪宅中的豪宅，随便一栋拿出来都是1亿起跳，1.76亿、1.8亿
十几年前在市面所有项目都学英式、法式的时候，它选择了纯中式
产品在豪宅圈备受追捧
©shzf.com.cn
不过跟中鹰黑森林一样，不知道为什么这些绝版的产品最后都绝版了
九间堂别墅背后的开发商证大集团，先后开发过证大大拇指广场、证大喜马拉雅中心、证大九间堂，但这之后就没其他产品了
有人说是因为他的金融板块出了问题，也有说是因为他拿地王资金链断了
但其实最开始那道伤口，是一个叫喜马拉雅中心的项目拉开的
一个到今天看了还直呼前卫的商业项目
从文化切入商业，70%文化类业态分布
业态艺术家工作室、高端影院、设计师品牌店、生活美学产品...
单纯从建筑看前卫，单纯从业态分布看更是大胆
可惜市场难以消化这种领先太多的存在，商家难以为继
而建筑风格无比领先的喜马拉雅，内部动线布局居然是那种百货类排布，这点更是让整体业态雪上加霜
如果这几天你有时间去浦东花木看看，这里墙体脱落、门口野草丛生，很难想象一个距离东方明珠直线只有6.5公里的核心地界，会有如此唏嘘画面
我去的时候问保安入口在哪想进去逛逛，大叔直接给我指到了对面一街之隔的浦东嘉里城...
对证大来说，喜马拉雅中心在创新上是成功的，但经济上却是一个十足的吞金兽
这个项目当时足足花了证大集团将近30亿，而且当时喜马拉雅中心是只租不卖的模式，这也就意味着要回本，至少10年
也是从这时候开始，一个实力雄厚到可以去开发商业项目的开发商开始寻找别的商业机会来填补喜马拉雅中心带来的亏空
一招踏错，这才有了后来的天价地王、转战金融的故事
04
最后说说那个华丽家族
这是一家本土开发商，开发商名字就叫做华丽家族
名字有点奇怪，但是说起它的项目大家可能都比较熟悉，檀宫、古北花园都是它的作品
前者被评为中国靠前豪宅，后者位于古北黄金城道的标杆项目
这些项目都被人津津乐道，但凡新手入门要学习项目的时候，这些都是案例级的存在
可就是这样的华丽家族，在输出这些可圈可点项目之后
也也也...销声匿迹了
不得不说，在一个快周转时代，这种慢工出细活的开发商真的会被拖s
在华丽家族不断夯钱走精品路线的时候
彼时几大房企正在不断冲规模，轮番更替房企榜一，碧桂园还在各大三四线城市不断拉大学生去五星级的家免费一日游
这几乎是开发商跑马圈地最卷的那几年，大家都在资产、规模的道路上sha的酣畅淋漓、难解难分
而一般的开发商都是什么套路，口碑是必须的，但是做口碑就意味着时间跟精力
而这两件事都意味着烧钱，所以一般开发商的操作是
用核心城市高端产品做口碑，然后到三四线城市项目找利润
但是华丽家族不是，一直在夯精品
从檀宫到古北，十几年过去了，个位数项目
有精品打口碑，却没有一般产品做利润，华丽家族资金也越来越艰难
在房地产调控升级之下，华丽家族也开始了转型，跨界搞金融、搞石墨烯...
这几年华丽家族绕了一圈想再回到地产行业
但是现在在上海拿地资格都没有了，毕竟在上海拿地至少得有近期上海项目开发经验
不得不说，过去这个时代很难包容只做精品的开发商
05
那是时代差不多2005年前后崛起过很多品牌
有很多让人刻骨铭心的项目，但项目背后的企业如今却各不相同
仁恒河滨花园在这一年开发之后依然有人在啧啧称奇，而仁恒也围绕着这个项目成为了一个规模适中但品质驱动的房企
兰乔圣菲成为了如今整个大虹桥区域最高端的别墅区，但是万科很明显对于时代和趋势看的更加透彻，在2008年选择标准化，从此规模和速度都不是同日而语
当然大家都知道的汤臣一品也是来自这个年份，汤臣也围绕着这个项目获足了利润，至今依然持有这个社区大量的资产
怎么来看待这些项目和企业，很多人会觉得是生不逢时，也有人会说不会审时度势
所有人都有自己的角度
而写到这，在这所有角度里，我看到了一个例外
瑞虹新城
五六年前的市场，大家说起生不逢时这个话题的时候，靠前个想到的还是瑞虹新城背后的瑞安
瑞虹新城大盘开发让瑞安名噪一时，每期开盘都是全城焦点
小区业主的置换，都是从一期二期换到四五期、五六期
但是同样的魔咒也降临过瑞安头上，瑞虹新城之后近10年的市场，瑞安的声音也越来越弱
但是数十年沉寂并不代表永远
随着内部太阳宫等巨量商业面世，随着瑞虹新城十期完工，瑞安似乎又回来了
这两年的蟠龙天地更是成为搅动新房市场的厉害角色
我们看到克制的瑞安，因为持续参与城市更新建设，如今的上海告别了新城扩张的模式，迎来了旧城改造的红利
在这个时候猛然发现瑞安就是这股赛道里仅有的几个拥有能力的企业
也因为如此，瑞安开始有了虹桥天地，蟠龙天地，今年在上海又开始持续性的拿地
而这也是我更想要的结尾
太多的生不逢时，有的因为偏执、有的因为太多野心、有的是一招踏错
这背后有太多无可奈何和不得不
但其实别忘了眼下局面是结局还是故事的一部分，还得看自己
就在我们码字的当下，团队的@巧克丽丽和我说，沉寂多年的中鹰，又开始拿地了，虽然是一些二三线城市的土地，但是你怎么知道他不会再回来呢
以上为正文，来自真叫卢俊&巧克丽丽
