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来源：互联网
2024-05-17 20:34:06

你去租店，一般会遇到几种情况：

第一种是：房东直租的铺子。

铺子是空着的，空着有三种情况：

一种情况是全新的铺子，第一次出租，这种情况一般是新街道，新小区，新商场。因为是新的，人气未知，风险未知，房租通常会比较低，甚至有减免，没有转让费。新铺子因为人气问题，风险巨大，但因为租金较低，无转让费，往往吸引了一大批老板。

一种是有上一个租户，不过上一租户已经离开，这种情况大概率是这个地方人气不怎么好，上家没有转出去，合同到期，房东把铺子收回了；当然也有可能是上家是开店小白没经验，没有给自己充足的转让时间，错过了合同期。房东收回铺子后，会大喜，因为他租给下家租户，肯定会大涨房租的，为什么？因为下家不用出转让费，房东断定租户愿意承担更高的租金。事实上确实如此。

还有一种情况就是这个铺子本身是不允许转让的，上一家到期就走了。这种情况有，不过少数。不允许转让的铺子不好出租的。

第二种情况是：转让的铺子。

转让虽然是不被法律保护的，但是是开店的行规，有合同的约束。很多人很痛狠转让费，但是又不得不面对，而且，自己的店做不下去了，也是会转让给下一家的。

所以，在转让这个事情上，我们不能有双重标准，不能自己要出转让费的时候，就痛骂转让的行为，等自己的店要转给别人了，又说尽转让的好处。只有客观理性的看待这个事情，才会做对事情。

转让的本质就是你出钱购买了租户的租赁权，这个铺子还在他和房东的合同期内，房东是无权租给你的，否则就是违反合同，但是你看上了这个铺子怎么办？就出一笔钱呗，把使用这个店铺的权利买过来，这个就是转让费的本质。明白了这一点，就知道转让费是没有很具体的标准的，决定转让费的最核心因素是供求关系。地段好，人流大的铺子要的人多，转让费就高。

这里值得注意的有两点：

1，转让费是给租户的，没有租户，就没有转让费。如果房东收你的转让费，是不合理的，这种房东人品差，极其贪婪，以后会很难打交道，一定要远离。为什么？如果你接手了这样的店铺，他会想方设法赶你走，等你走了，他会如法炮制，再收下家的转让费。

房东的合理收入是房租，转让费跟房东没有关系。当然，现在很多贪得无厌的房东会要挟租户分一些转让费给他，否则不同意转让，或者破坏你转让，比如房租翻倍给下家，吓走接手的人。遇到这种房东，也是倒霉透顶。在签合同的时候就一定要明确。铺子在合同期内可以转让，转让费跟房东没关系。

2，接手转让的流程一定不能错，我在前几天的一篇文章里有详细论述，可以翻出来看，题目是：按照这个流程接受转让店铺，可以避免90%的问题。简单说就是：和租户确定转让的各项条款，三方见房东落实租赁条款，然后交转让费，具体就去看前面的文章吧。

第三种情况是：转租的铺子。

其实就是租到二房东的铺子，前面两种情况都是和房东，即产权所有者签合同，这种情况是和二房东签合同。

二房东是广泛存在的，我开过5家店，有2家是二房东。在大城市有很多这样的公司或者个人，就是专业的二房东，他们从市场上租了很多铺子，然后再出租给商户，赚取租金差价。

比如我当时在上海的的那个铺子，我当时的月租金是4.5万，后来了解到二房东从大房东那里租的是1.7万一个月，利润空间每个月有2.8万。这个也怪不得别人，他们从大房东那里租过来是很早的时候，签的是20年的长期合同，大房东为了省事，也因为合同的制约，也就认可这么做了。

我也接受是因为我接手这个铺子不用出一笔转让费，后来的第二家店也是一样的，我第一年租过来是3千一个月，后来了解到二房东的从学校租过来1000不到，主要就是因为我不用出转让费。

那这种情况安不安全呢？基本没问题吧，签合同前，一定要确认二房东有转租的潜力，是房东允许的，只要房东允许，基本就没有问题。

唯一的问题是，二房东对于铺子的使用期限，就是二房东能否一直租到这个铺子，如果他都不能租了，那你也就不能租了。所以，一定要看二房东的合同期限，合同期限到了，他是否能续签。

还有一种情况就是，二房东把大铺子分割出来小铺子出租这种情况，如果他本身的生意不好了，他自己都不干了，这种情况出现如何处理，也要明确下来。