牛刀的博客【这场12年前的赌约 成了当下最精准的楼市预言】

“ 如果明年（2008年7月11日）深圳的房价比现在低一分钱，我一定在《南方都市报》上用整版篇幅向深圳的市民道歉。”

2007年7月30日，北大教授徐滇庆在《中国房地产报》上刊登了这样一段话。起因是与民间经济学家牛刀的赌约。

那一年的深圳，房价从2006年的9230/㎡暴涨到2007年的13370/㎡，一年涨幅超45%。不少人哀叹高房价挤占民生，就连当年的万科总舵主王石也感叹老百姓买房难。

就是在这样的背景下，徐滇庆多次在公开场合看涨深圳，而与此同时，牛刀在博客中毫不留情的批评徐滇庆，要与徐滇庆一赌高下。这才出现了开头徐滇庆的那段话。

猜猜最后谁赢了赌约？

一年后的2008年7月11日，按照深圳国土房产局公布的数据，深圳房价最贵的福田和南山区均价从21000/㎡腰斩至11000/㎡！夸下海口的徐滇庆不得不登报道歉。

2008年徐滇庆刊登道歉信，但依旧认为深圳房价还会继续上涨

然而故事并没有结束，自2008年下跌后，深圳房价触底反弹，此后如同脱缰的野马，再也控制不住。

徐滇庆虽然输了赌约但最终印证了自己的预测，而牛刀呢？自2014年之后基本再也听不到他的声音。

当年的赌约，各大媒体争先报道，成为社会的焦点，现在12年过去了，能记起的还有多少人，甚至随便问一个深圳人，很多人还不知道深圳房价曾经***过！

关于深圳的房价往事，可不仅仅一个赌约那么简单，这场20多年的沉浮史，多的是鲜为人知的精彩故事。

1998-2018年深圳商品房成交均价走势

1998：楼市启蒙

时间拨回1998年，这一年的中国可谓是多灾多难，洪水、下岗潮、亚洲金融海啸，内外交困下，人心惶惶。也正是这一年，中央宣布取消福利分房，商品房迈向市场，深圳房地产正式走上市场化道路。

彼时的深圳，还深受香港的影响，香港在金融海啸中深受重创，深圳楼市深受牵连，1998年深圳关内的均价还在5190元/㎡，到了1999年，已经跌到5004元/㎡。

这是商品房时代中，深圳房价的首次下跌。

2003：初露锋芒

2003年，中央明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业。

这又是一次堪比98年房改的历史性政策，要知道，当年国内很多人对房地产都还没有完整的概念，就像现在普通人对区块链的认知一样。

这一年，深圳逐步摆脱香港的影响，开始走出独立行情。2003年深圳均价已经到了5680元/㎡，很多人不知道，这个价格已经把同期的北上广踩在脚下。

当时位于后海的天骄华庭，开盘报价去到6200/㎡，当年又正值“非典”疫情肆虐，却依旧阻止不了人们外出看房，“戴着口罩看房”成为当年深圳楼市的一大亮点。

随后在2004年，深圳地铁1号线一期开通，深圳进入地铁时代。深圳一路向西，房价进入了稳步上涨阶段，直到2007年…

2007；冲上云霄

时间到了2007年，也就是文章开头赌约开始的那一年，这一年，深圳房价首次破万，达到13370元/㎡，同比2006年上涨45%。

为什么这一年深圳毫无征兆的暴涨？

原因只有一个：经济增长，而且是相当快速的增长！

03-07年正是中国GDP增速飞速增长的时期，2003年GDP增速突破10%，逐年增长，2007年，GDP增速达到14.2%的历史高点，至今都没有再打破这个记录。

1998-2018年中国GDP增速走势

而深圳2007年的GDP增速更达到14.7%，经济增长充实了人们的钱包。已经让很多居民积累了大量的购房积蓄。

当年的深圳就有着强大的购买力，同年6月，深圳欢乐谷附近一个叫“纯水岸”的楼盘，这里卖出了一套单价7300多万的别墅，每平方米价格高达14万元！这个价格放到今天依旧是豪宅水平。

2008：一落千丈

出来混，迟早要还的。2008年全球金融危机席卷而来，作为外向型经济的深圳首当其冲。

降价、促销、断供、***成了那一年的关键词。

2008年4月的清平高速上，佳兆业竖起的巨幅广告——“再低，就不可能了”，每平米仅5056元/㎡。要知道，半年前的深圳均价可是13370元/㎡！

而在清平高速7、8公里之外的龙岗英郡年华小区，业主们已经开始了集体断供，2007年小区均价为13000元/㎡，到了2008年6月，英郡年华三期的售价已经降到了6880元/㎡。

与此同时，南山区的半岛城邦、漾日湾畔及澳城、宝安区的泰华阳光海及碧水龙庭等小区也都出现了业主断供的现象。

不到半年，深圳楼市已经濒临***，这是深圳商品房史上的首次暴跌，也是距今最近的一次暴跌。

同年10年，***出面***，4万亿计划出台，中国经济迅速回温，深圳楼市在08年年底开始复苏，到2009年，深圳房价回升至11000元/㎡。

2010：房价调整

4万亿计划用力过猛，全国房价出现不理性上涨苗头。

2010年，中央出台新国八条，深圳***出台调控，二套首付40%，三套停贷。但深圳房价依旧上涨，2010年均价首次破2万大关。

到了2011年，政策效应才开始显现，深圳楼市转向，2011-2012年均价连续2年下降，2012年降到了18729元/㎡，

在随后的13-14年里，全国商品房库存高企，楼市政策转向去库存，整体放宽，深圳也不例外，2013年均价再次突破2万元大关，2014年，深圳均价进一步上涨，达到23973元/㎡，楼市整体步入回暖期。

2015：癫狂暴涨

时间到了2015年，全国楼市整体低迷，各地库存量不断攀升，楼市调控开始转向宽松。

先是央行连续三次降息，然后深圳降低房贷首付比，这一次的调控放宽，调出了深圳史上最猛烈的涨幅：

2015年深圳全年均价为42476元/㎡，同比2014年上涨77%！南山破“7”，福田破“6”，坂田破“5”，布吉破“4”…

宝安勤诚达22世纪开盘均价4.3万，现在均价9.0万！

如果说07年的暴涨已经足够疯狂，那这一次简直就是癫狂！

2016年，中央首提“房住不炒”，深圳相继出台限购、限贷等政策，房价才有所缓和，但却阻止不了行情蔓延全国，到2017年年底，大部分二线城市房价基本已经翻倍。

那个时期，眯着眼睛买房都能赚钱。

最后就是我们最为熟悉18-19年，18年调控升级，深圳房价却依旧坚挺，19年，调控有所放松，横盘三年的深圳，房价终于迎来上涨，一年涨幅7.6%，一个新的周期似乎正在来临…

回顾深圳20多年的房价演变史，大致可以总结以下几点特性：

1、深圳骨子里就是高房价

前面提到，深圳自2003年就已经是全国房价最贵的城市，事实上，这个时间还要往前追溯到1998年。

1998年商品房改革，深圳关内房价就已经去到了5000以上，5000什么概念？当年的北京市中心均价也就4000出头，上海市中心均价4500。

也就是说，早在22年前，深圳就自带高房价的基因，基因源自同样高房价的香港。并且深圳与香港一脉相承，地少人多：

土地面积还不到其他三大一线城市面积的1/3，同时，2020年深圳土地开发强度将达到50.27%，远超30%的国际警戒线。另一方面，深圳人口1400万，每年还保持着近50万人口的净流入，人口净流入全国靠前。

这基本奠定了深圳未来20多年的房价雏形。搞清楚这一点，我们就能够搞清楚深圳高房价22年最基本的逻辑：

深圳的高房价不是靠“涨”出来的，而是自身起步就高。丑小鸭为什么能够成为白天鹅？不是它有多努力，而是它本身就是白天鹅！深圳就是这样子，高房价的基因，意味着它的天花板和底限都要比其他城市要高。

2、深圳已无价格洼地

经过22年的上涨，深圳早已没有被遗忘的处女地，从关内到关外，能涨的基本都涨过一遍。

看看现在深圳的二手房价格地图，最便宜的坪山区也要3.5万，曾经鸟不拉屎的光明区在15-17年那波上涨中，也已经翻倍到现在的4.38万，更别说距离市区更近的宝安、龙华、龙岗这些原关外区域。

2019年深圳二手房均价分布图（数据截止11月）

深圳已无价格洼地，这意味着深圳投资逻辑的重大转变：

过去，哪里有概念投哪里，哪里房价低投哪里，而现在的深圳，投资只能投确定性最高的区域，也就是回归市中心。因为没人知道那些所谓的概念到底能不能兑现。

比如光明和坪山，一个说是南山后花园，要成为新的科创中心，一个说是东部中心，要成为深圳东进战略的核心。到底存不存在透支？又需要多长时间去兑现？没人说清楚。

3、房价高代表着深圳城市估值高

买一个城市的房子，本质上就是买一个城市的股票，要评判一个城市值不值得买，需要对这个城市进行估值。

估值是一个金融概念，多用于公司融资或者上市，简单来说，就是这家公司值多少钱，以工商银行和贵州茅台为例：

2019年前三季度，工商银行盈利2517亿；贵州茅台盈利只有304亿。工商银行的盈利是茅台的8倍多，又被业内堪称“宇宙靠前大行”，而茅台只是个卖白酒的，没啥技术含量。从靠前感觉来看，工商银行的估值应该比茅台要高才对。

但现实却是：以最常见的估值方法市盈率TTM来算，工商银行现在的估值只有6.77倍，茅台估值36.31倍，整整差了5倍多！并且，2019年茅台一年涨幅高达103.96%，工商银行一年涨幅只有16.24%，又差了6倍多！

为什么？

这是因为影响估值的最重要的因素就是盈利能力，而体现盈利能力的，不是能赚多少钱，而是赚钱的速度！换句话说，就是看未来赚钱的能力！

前三季度，茅台2017年净利润增长60.31%、2018年增长23.77%，2019年增长23.11%；工商银行2017年净利润增长2.34%、2018年增长5.1%，2019年增长5.04%

这样一对比，大家应该知道为什么茅台能翻倍，而工行连名次都排不上的原因了吧。

同样，如果把城市当作一只股票，大家在用真金白银去投这个城市时，是靠什么来估值这个城市的？GDP？人口？都不是。因为城市不像公司，维度太广，很难去量化成一个标准的估值。即使用最直观的房价来充当估值，很多城市都存在争议。

但深圳不一样，过去20多年经历了暴涨、暴跌、横盘，再到新一轮上涨，深圳已经走过了完整的涨跌周期，市场已经比较成熟。要知道，全中国还没有一个城市房价遭遇腰斩后还能恢复回来成为一线城市的。

这一刻的深圳的房价已经去到65439元/㎡，再次回到全国靠前，表明大家都用脚投票，投给了深圳，这65439不仅仅只是当下的深圳的房价，而是代表着未来深圳的估值。

2020年已至，新的一年，你还会看好深圳吗？

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