央企给恒大拨4000个亿救恒大【70亿债务迎化解 两央企信托公司“团购”恒大四个项目股权】

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 刘佳 北京报道

为完成“保交楼”的任务，中国恒大终于找到了新的方式化解燃眉之急。

近日，中国恒大发布公告称，已与光大信托及五矿信托签订合作协议，内容关于出售其4个项目股权，信托机构将接管项目公司的运营管理，并向项目公司投入资金以保障项目后续开发建设及保交楼。

通过此次与信托机构的合作，恒大集团可收回在项目的部分前期投资款约人民币19.5亿元，可化解项目涉及的债务约人民币70.1亿元。

此前，央行、银保监会出台通知，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。

人民银行金融市场司司长邹澜亦表示，从长远看，通过并购等市场化方式推动房地产市场的结构性调整，有利于高负债企业集团资产、负债双瘦身的同时保护住房消费者合法权益，有利于形成房地产新发展模式，促进房地产业的良性循环和健康发展。

“接手项目公司股权也是解决存量业务问题的手段之一。”金乐函数分析师廖鹤凯对《华夏时报》记者表示，“之前也不少公司用过，只是今年行业这样大规模收购的情况靠前次见到。接盘后就是正常接手运营，正常退出就好，用时间换空间。”

两家信托公司接盘

从签订协议的内容来看，恒大将重庆黛山华庭项目公司10%股权、东莞恒大悦龙台项目公司9.8712%股权出售给光大信托，出售后恒大可收回两项目部分前期投资款共约10.3亿元，可化解两项目涉及的债务共约27.7亿元。

恒大出售予五矿信托的资产包括两个项目：佛山市顺德区盈沁房地产开发有限公司(佛山铂睿府项目)9.23%股权及2.4亿元债权、南沙恒睿及南沙恒昌(各自10.97%股权，广深国际文旅城项目)及6.4亿元债权。转让总对价为11亿元。此次出售可收回前期投资款共约9.2亿元，可化解涉及的债务共约42.4亿元。

对于信托公司的接盘动作，IPG中国首席经济学家柏文喜曾对《华夏记者》分析称，信托公司接盘地产项目公司有两种情况，一种是为了保复工和保交楼而在***协调下，以封闭资金管理的形式新进如地产项目公司来盘活项目，因为信托有着更为灵活的进入方式来解决项目达不到银行资金进入的条件；另外一种情况就是之前信托已经深陷其中而无法自拔脱身，只能接盘项目并设法盘活项目以保证信托资金的安全。

然而，在此公告之前，上述4个项目的部分股权早已分别由光大信托、五矿信托持有。

天眼查显示，重庆恒大岱山华庭项目开发方为重庆黛宸房地产开发有限公司，2021年2月25日，光大信托控股的重庆堃贤企业管理有限公司成为该项目公司新增股东，持股比例90%。

与此同时，在今年2月光大信托成为东莞恒大悦龙台项目公司东莞市鸿钏房地产开发有限公司的较早股东。

佛山铂睿府项目的开发方为佛山市顺德区盈沁房地产开发有限公司，天眼查显示，五矿信托为较早股东。

广深国际文旅城项目就是恒大童世界文旅项目，由广州南沙区恒睿文化旅游发展有限公司和广州南沙区恒昌文化旅游发展有限公司共同持有。今年1月26日，五矿信托已成为上述两家公司的较早股东。

对于收购恒大项目股权，五矿信托对《华夏时报》记者回复称，面对与恒大集团合作的部分项目风险，五矿信托经过反复论证，认为通过获得项目公司全部股权及管理权，推动项目正常化运营，是当前解决恒大项目问题的最优方案。

“针对这些地产项目，五矿信托将采取正面、积极且务实的措施，确保项目正常平稳运行。”五矿信托表示。

记者也联系了光大信托相关负责人，截至发稿，未有回复。

风险化解

五矿信托是中国五矿集团有限公司（以下简称“中国五矿”）旗下的专业从事信托业务的非银行金融机构。注册地为青海省西宁市。靠前大股东为五矿资本控股有限公司。

光大信托是由中国光大集团在原甘肃省信托有限责任公司基础上重组成立的，中国光大集团为控股股东占比51%。

值得注意的是，恒大在公告中指出，集团将保留在项目的财务监督权及销售共同定价权。信托机构接管4个项目后，根据实际需要负责向相关项目投入开发建设所需资金。当相关项目实现收益后，收益将用于偿还信托机构的投入(包括于接管前后对相关项目的任何投入)，盈余将用于偿还集团的前期资金投入。信托机构不以股东身份实际参与项目利润分配。

偿还信托机构的投入后，恒大可行使权利要求信托机构以零对价转让相关项目的100%权益予恒大。若恒大选择不行使该回购权，相关项目公司则继续由信托机构管理，而相关项目公司每年可分配利润的5%将分配予信托机构，余额则分配予恒大集团。

廖鹤凯表示，之前以地产作为主业之一的大部分信托公司，大多涉及恒大的业务，项目的风控策略有所不同，这两年逐步趋严。信托公司能获得恒大部分项目实际控制权和股权，说明项目设立之初就做好了较为充分的预案，这也是目前解决存量业务问题、化解业务风险较为有效的手段。

“这是救人于水火也是救自己的路子，毕竟能接盘解决的项目还算是不错的。”廖鹤凯补充说。

那么信托接盘地产业务是否存在市场风险？廖鹤凯认为，风险在于项目定价的问题及退出问题。“特别在房地产市场尚不明朗，行业头部企业还在过冬的情况下，能否接手后全身而退是个很大的问题。”

用益研究最新研报指出，近几年信托项目风险呈现新的特点，通道类、融资类业务规模增长过快、过猛，尤其以房地产为主要资金投向的融资类信托发展迅速。随着严监管政策的持续，融资类信托受到抑制，融资方的融资渠道收紧，信用风险凸显，产品按期兑付压力增大。

该研报认为，在新的经济金融环境下，未来信托公司在风险处置方面除了传统方式外，通过市场化形式化解风险，与信托业保障基金、金融资产管理公司和地方资产管理公司等专业机构合作也是一种重要选择。